香港真正的顶豪是什么样？8.8亿一套的天御，最近又放出一套招标
如果你手里有一两个亿预算，在香港能买到什么房子？
答案是：其实选择很多。
但如果预算到了三亿、五亿甚至十亿，问题反而变了。
你已经不是在问：“哪套房性价比最高？”
而是在问：“香港真正称得上顶级资产的住宅，到底还有哪些？”
最近我重新整理了一遍香港西半山豪宅——天御 THE LEGACY的成交记录，发现这个项目其实很值得高净值买家认真考虑。
原因很简单。
这里已经卖出过一套8.8亿港元的复式大宅，实用面积8310平方呎，成交呎价约10.59万港元；去年9月，一套4710平方呎的大宅成交约3.55亿；今年1月，5577平方呎的大宅成交约4.23亿；而就在8月19日，一套5590平方呎的大宅又以4.0869亿港元成交。
而现在，开发商又拿出了一套第二座37楼招标。
所以今天不妨聊聊：天御究竟贵在哪里？
01 香港不缺豪宅
先说位置，天御位于西半山卫城道8号。
很多内地朋友第一次看香港豪宅，喜欢先问：“离中环几公里？”
但香港真正传统的豪宅逻辑，不完全是按照“离CBD多少公里”来判断的。
半山本身就是香港非常特殊的一条住宅带。
一边是中环、金钟这些核心商业区，一边沿山而上，就是大量香港传统豪宅。
天御所在的西半山，又刚好处在中环、西营盘、香港大学之间。
天御为现楼项目，由两座住宅大楼组成，整个项目约172伙，实用面积约834至11200平方呎。
172套是什么概念？
对于一个普通住宅项目当然不算什么。
但你看看天御里面真正的大户型，就知道它为什么完全是另外一种产品。
比如第一座部分标准大宅，面积大约2772—2782平方呎；再往上，还有4710、5577、5590平方呎的大宅。
再往上是什么？
复式。
其中一套复式实用面积8310平方呎，四房四套之外，还有书房套、两个家庭厅、佣人套、储物空间、工作间、化妆间、温室等。
再往上，还有真正的Penthouse。
特色顶层大宅面积甚至达到11200平方呎，另有897平方呎平台和2050平方呎天台；另一顶层大宅达到12582平方呎，另有1283平方呎平台和2186平方呎天台，并配置健身室、桑拿房、露天泳池和私人车库等空间。
所以天御真正特别的地方，并不是简单一句：“西半山豪宅。”
而是，它把香港已经越来越罕见的超大面积住宅，放进了一个核心城区。
这两件事情同时出现，才是它的稀缺性。
02 天御的价值体系
对于这种级别的房子，我其实不太建议只看“平均呎价”。
原因是产品差异实在太大。
两千多平方呎的标准户、五千多平方呎的大宅、八千多平方呎的复式，以及一万平方呎以上的Penthouse，本来就不是一个市场。
但历史成交非常有参考意义。
截至8月28日的成交资料显示，天御已经记录了43宗成交，总成交金额约77.83亿港元，整体平均呎价约58644港元。
其中有几笔特别值得看。
第一档：两千多平方呎的主力大宅。
比如第一座20楼至33楼一批约2772—2782平方呎单位，实际成交大致落在1.29亿至1.65亿港元之间，呎价约4.66万至5.94万。
这基本可以理解为天御比较主流的“亿元级入场券”。
第二档：五千平方呎级别的大宅。
今年4月，第二座36楼4710平方呎单位，以2.6898亿成交，呎价57109港元。
5月，第一座36楼5590平方呎单位，以3.7361亿成交，呎价66835港元。
到了8月19日，楼上一层——第一座37楼同样5590平方呎，成交价已经达到4.0869亿，呎价73111港元。
这组数字其实很有意思。
因为它说明，到了真正稀缺的大面积高层单位，市场愿意支付明显更高的溢价。
第三档，就是顶级复式。
第一座46/47楼复式，实用面积8310平方呎，成交价8.8亿港元，折合呎价105897港元。
这已经不是普通香港豪宅的价格体系，开始进入香港“超级豪宅”的竞争范围。
03 富豪为何愿意付钱?
很多人会说：“不就是面积大一点、楼层高一点吗？”
其实到了这个级别，买家购买的东西已经发生变化了。
普通住宅最核心的是：居住功能。
改善型住宅开始追求：景观＋空间＋配套。
而真正的超级豪宅，买家最终购买的是：不可复制。
你可以在香港再盖一栋豪宅，但是你很难同时复制：
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西半山的位置
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核心城区的便利
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五六千甚至上万平方呎的空间
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维港及城市景观
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极低的供应量
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以及已经形成的豪宅成交记录
尤其是对于真正有钱的家庭来说，空间本身就是价值。
一套1000平方呎的住宅，和一套5000平方呎的住宅，绝对不是简单的“五倍关系”。
后者可以有独立书房、家庭厅、佣人区、更衣空间、储物空间，甚至把主人、孩子、老人、客人和家政人员的生活动线完全分开。
到了八九千甚至上万平方呎，就已经不是“大平层”这么简单。
它更接近一栋位于香港核心城区、拥有专业物业管理和安保体系的“空中独立屋”。
这也是为什么超级大宅的单价，有时候反而比普通户型高得多。
04 被忽略的优势
这点我认为对真正高净值买家非常重要。
买普通新盘，你可以看看效果图、沙盘和示范单位，然后想象几年后的生活。
但是花三亿、五亿甚至十亿买房，我个人认为：最好不要靠想象。
天御目前已经是现楼，这意味着：你可以直接去现场。
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阳光几点进来？
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维港能看到多少？
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窗外有没有遮挡？
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客厅到底有多宽？
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层高舒服不舒服？
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装修质感怎么样？
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从车库进入住宅的动线如何？
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晚上和白天的景观有什么区别？
全部都可以自己看，所见即所得。
对于亿元级资产，这一点比效果图重要得多。
05 天御的教育资源
天御属于小学11校网，中学属于中西区。
对于内地高净值家庭来说，这一点其实很现实。
很多人来香港买豪宅，并不是单纯投资。
背后往往同时涉及：香港身份、孩子教育、家庭居住、公司业务，以及全球资产配置。
所以他们会特别关注一个问题：
这套房能不能同时解决整个家庭未来十年的生活？
这也是半山豪宅一直存在真实需求的原因之一。
它卖的不只是一个海景。
而是中环工作、半山居住、国际教育和香港生活方式之间的一套组合。
06 天御的顶豪会所
如果只是把大理石、吊灯、泳池堆在一起，其实现在很多豪宅都做得到。
真正难的是审美。
从项目资料及现场展示来看，天御在公共空间和示范单位的设计上明显花了非常大的成本。
不同展示空间涉及包括AB Concept、Pierre-Yves Rochon、Jean-Louis Deniot、Lillian Wu等国际知名设计团队。
你会发现它并没有刻意做成“金碧辉煌”。
而是大量使用石材、金属、灯光和艺术装置，把空间做得更接近顶级酒店、私人会所。
这其实很符合真正高净值客户的审美——贵，但不需要到处告诉别人“我很贵”。
07 天御正在招标
这也是我最近重新关注天御的原因。
开发商最新发布的第43号销售安排显示：这次只推出1伙。
单位是第二座37楼大宅+2楼246号及247号两个车位。
招标时间：2026年8月31日至9月11日（除周末及节假日），每日下午2:30开始，3:30截止。
这套房为什么值得留意？
因为就在十几天前，第一座37楼刚刚成交。
面积5590平方呎，成交价3.8925亿，折合约66156港元/平方呎。
所以对于准备参与这次招标的人来说，这笔刚刚发生的成交，会是一个非常重要的市场参照。
不过要特别提醒：招标不是价单卖楼。
不是说上一套卖4.08亿，这一套就一定是这个价格。
而且销售文件明确写明，卖方没有义务接受最高出价，也没有义务接受任何出价，并且在接受要约前可以撤回单位。
所以真正参与这种豪宅招标，不能简单拿“平均呎价×面积”算一下就去填数字。
08 什么人适合天御?
如果你的核心目标是：“买香港楼收租，租金回报率越高越好。”
那我反而不会推荐天御。
几亿港元的超级豪宅，本来就不是靠租金回报率来证明价值的。
但如果你属于下面几类买家，逻辑就完全不同：
第一类，已经在香港配置大量资产，希望有一套真正代表身份的自住住宅。
第二类，家庭未来长期在香港生活，对空间、私密性、教育和生活品质都有很高要求。
第三类，在北京、上海、深圳已经有顶级住宅，希望在香港再配置一套同级别甚至更稀缺的资产。
第四类，把香港作为全球资产配置中的一个长期节点。
对于这些买家来说，买房看的往往已经不是“今年涨多少”。
而是十年以后、二十年以后，这种东西还稀不稀缺？
最后说一句：买顶豪，千万不要只看“贵不贵”。
一套房卖四个亿，当然贵。
八个亿，更贵。
但真正有意思的问题其实不是：“为什么这么贵？”
而应该反过来问：“香港还有多少这样的房子？”
钱可以买到很多东西。
但在香港这种土地极度稀缺、核心城区高度成熟的城市里，位置＋面积＋景观＋私密性＋供应量同时满足条件的住宅，数量其实非常有限。
这也是我看天御这类项目时，最关注的一点。
它不一定适合每一位富豪。
但是如果你真的准备拿一亿到十亿港元配置香港住宅，那我建议不要只拿它和普通新盘比较。
应该把它放进香港真正的顶豪体系里，看它的位置、户型、历史成交、剩余供应，以及同级别资产的稀缺程度。
最近第二座37楼正在新一轮招标。
如果你想了解这套单位的户型、景观、最新招标情况、历史成交对比，以及“什么价位投标比较合理”，可以私信我。
我可以把天御过去的成交记录和目前剩余单位整理给你，再根据预算做具体比较。
毕竟，几亿港元买一套房，最贵的从来不是多花了一点钱。
而是买错了。
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