内地人在香港贷款买房，不懂这些要吃亏！
你好，我是曼妮，一个帮你套利香港的奇女子~💃
香港的房子太贵了，动不动就五六百万起，一两千万的也比比皆是。
这个价格，能一次性付款的家庭凤毛麟角，绝大部分都得找银行借钱。
但是这里有一个问题，内地人去香港买房能贷款吗？
如果能贷，具体能贷多少？利率高不高？会不会被香港人区别对待？
今天曼妮带你一探究竟！ 主要内容：
- 一个案例了解香港房贷
- 快速测算我能贷多少？
- 香港房贷流程全揭秘！
01 一个案例了解香港房贷
道理讲太多都是苍白的，曼妮先用一个案例让你快速了解香港房贷（也叫“按揭”）。
前段时间，粉丝李先生看中红磡一套总价500万的新房。
他的最低首付是3成（150万），最高贷款7成（350万），最长贷款30年，最新贷款利率3.25%。
如果你有香港身份证，无论是不是永居，最高可以贷款9成。
李先生的还款计划如下：
这些数据是用“房贷计算器”算出来的，在网上随便搜一个都能算。
我们重点看左边的图——月供1.52万，30年总利息198万！
中间和右边图片是每个月的月供中，有多少是还本金，有多少是还利息，有兴趣可以研究一下。
不过曼妮要提醒一下，这些数据是假设贷款利率不变的，实际上，利率有可能经常变动。
如果利率变了，你的月供和利息都要重新计算。
02 快速测算我能贷多少?
上面李先生买的是500万的房子，如果他想买1000万的，银行会不会按最高7成（700万）借给他呢？
这里面牵涉到几个问题…… 1、供款与入息比率（DTI） 银行审批房贷，重点看DTI，这个比率一般不能超过50%。
说人话就是，你的房贷月供（加上其他贷款月供），不能超过月收入的50%。
比如前面李先生的月供是1.52万，那他得提供3.04万的收入流水。 2、收入流水！！！ 注意看，这是卡住很多内地人的环节！
收入流水分为两大类，一类是内地收入流水，另一类是香港收入流水。
如果你在香港有收入，提供3个月工资流水就可以了。
注意！一定是公司打给你的工资，不能是个人转来转去的流水。
如果你只有内地收入，审批会严格很多！
除了内地银行的流水，你还得提供6个月的完税证明！
对，就是个税APP里面的完税证明，你交了税的收入才认，没交税的一概不认。
就算你其他流水一年几个亿，银行也不看，就是这么牛逼。
那流水不够怎么办呢？
大部分银行都可以增加资产证明。
例如你想在香港贷款350万，其实你在内地就有350万定存、理财、股票、国债，只是钱暂时转不到香港。
这种情况也可以通过审批。 3、P按和H按怎么选？ 你的月供是通过贷款利率算出来的，香港有两种利率选择：
第一种叫“P按”。
以各家银行公布的最优惠利率（P）为基础，下浮一定幅度。
例如汇丰银行最新的P是5%，房贷客户下浮1.75%，实际利率就是5%-1.75%=3.25%。
第二种叫“H按”。
以香港银行公会公布的（1个月）同业拆借利率为基础，上浮一定幅度。
同业拆借就是银行和银行之间互相借钱。
由于我们个人的信用肯定比不上银行，所以我们找银行借钱的利率，肯定高于银行找银行借钱的利率。
比如说，最新1个月利率是2.34%，银行上浮1.3%，利率就是2.34%+1.3%=3.64%。
不过H按通常还有一个封顶利率，例如现在是3.25%，所以最终的房贷利率就是3.25%。
现在市场上90%的人都选H按。
在利率下行周期，H按通常更省钱，在利率上行周期，H按由于有封顶，风险可控。
顺带提一句，不同银行的利率是不一样的，多问几家不吃亏。
4、其他贷款要求
一般还要看信用记录，内地叫征信报告，香港叫TU（环联信贷评级）。
如果过去有逾期，或者负债过高，房贷有可能被拒，或者降低额度、提高利率等等。
03 香港房贷流程全揭秘!
在香港申请房贷会比内地麻烦一些，不仅涉及开发商和银行，还涉及律师楼，甚至估价机构。
整个审批流程一两个月是很正常的，建议抓紧时间，千万不要耽误了房子的最后付款期限。
1、提交贷款申请
我在《香港买房全流程》里说过，跟开发商签完《临时买卖合约》，就可以找银行申请贷款了。
对于工薪一族，需要这些资料：
1️⃣内地身份证/通行证/护照
2️⃣最近6个月工资账户流水（ 显示“工资”+公司名）
3️⃣最近6个月个人完税证明
4️⃣最近6个月工资单
5️⃣或资产证明（存款、理财、股票、债券等）
对于老板，则需要这些资料：
1️⃣身份证/通行证/护照
2️⃣公司的营业执照
3️⃣最近6个月个人银行流水
4️⃣最近6个月公司银行流水
5️⃣最近1年的财务报告（已审计+会计师盖章）
6️⃣验资证明 (相当于香港的公司查册, 显示股份比例)
银行收到资料后，会从3个维度审核。
第一是你的还款来源。
收入稳不稳定？每月供款有没有超过收入的50%？资产是否足以覆盖债务？
第二是你的信用记录。
过往有没有准时还款？有没有逾期？目前已经借了多少钱？加上房贷后是否压力过大？
第三是抵押物的价值。
这次贷款的房子价值多少？市场价是多少？评估价是多少？未来的变现能力好不好？
有时候银行会让你补充资料，例如增加资产证明。
记得一定要尽快补充，以免耽误审批，过了房子的最后付款期限。
审批通过后，银行会出具“贷款同意书”，明确贷款额度、利率、还款年限等条款。 2、银行放款+开始还款 贷款批下来后，银行不是马上放款的，而是在“成交日”才放款。
成交日是《正式买卖合约》里约定的，买家付清尾款、签署楼契（相当于内地的房产证），卖家把房子过户到买家名下的时间。
在买房的初期，我们只付了10%订金。
在成交日，我们要把剩余的90%付清，其中20%是我们的首付，70%是银行贷款。
这些钱不是我们自己付给开发商的，而是通过律师楼。
是的，香港买房必须经过律师楼，它负责帮我们处理各种合同，收费从几千到几万不等。
在成交日当天，律师楼会通知银行放款。
这笔钱会先转入律师楼账户，连同我们那20%尾款，一起转给开发商。
放款后一到两周，银行会寄来还款明细，上面写清楚月供金额、还款日期等等。
咱们按时还款就好。
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