香港人嫌弃，内地人追捧！启德买房到底好不好？
你好，我是曼妮，一个帮你套利香港的奇女子~💃
说到内地人买房最喜欢的地段，那必须是启德新区！
中原地产数据，2025年启德一手住宅成交2222套，其中内地买家1169套（占53%），金额184亿港元，全港最高！
启德是香港机场旧址，曾经因为噪音和安全隐患，被香港人集体嫌弃。
在1998年关闭后，经过二十几年的改造，启德摇身一变，成为整条街最靓的仔。
这到底是逆天改命，还是集体踩坑？
今天曼妮带你一探究竟！
主要内容：
- 启德有啥优缺点？
- 启德买房策略分析
01 启德有啥优缺点?
从机场到新区的华丽变身，最大好处就是有一大片空地，可以放飞想象力，自由地规划和建设。
就像上帝创世一样，神说要有海景，于是便有了海景；神说要有公园，于是便有了公园；神说要有商场，于是便有了商场……
按需定制，这是老区完全没得比的优势。 1、启德整体环境 启德（Kai Tak）位于东九龙，是港府重金打造的CBD2.0的核心地段。
香港的CBD1.0在哪里？答案是香港的门脸——中环（Central）。
由此可见，启德新区的定位之高！
启德主要分为城区和跑道区。
启德北面是狮子山，南面是维多利亚港，四舍五入算“背山面海”。
特别是跑道区向外海的房子，妥妥的一线维港海景！
不过与它隔海眺望的，主要是港岛的东区（北角、鲫鱼涌、太古等），而湾仔和中西区（中环等）比较远，看得没那么清楚。 2、启德交通配套 中九龙干线在去年底开通，开车5分钟直达西九龙高铁站，可快速连接内地各大城市。
当然，大家坐得更多的是地铁。
启德城区有屯马线的“启德站”，18分钟可到尖沙咀，23分钟可到中环，去哪都方便。
比较麻烦的是跑道区，目前只有几条巴士线，虽然也能去很多地方，但总感觉没地铁方便。
幸好在3月底，港府已通过“智慧绿色集体运输系统”（俗称“云巴”），预计2031年开通，这几年只能先忍一忍。
启德还配备邮轮码头，可停靠全球最大级别邮轮。
国际航线包括日本、越南、马来西亚等国家，在自家门口就可以向世界出发。
3、教育和医疗配套
启德位于34小学校网，是香港四大名校网之一。
其中，百强小学有4所：
- 协恩中学附属小学（7）
- 圣罗撒学校（19）
- 保良局何寿南小学（50）
- 陈瑞祺（喇沙）小学（68）
中学方面，启德位于九龙城校网，网内有16所Band1中学，例如喇沙书院、拔萃男书院、华英中学等。
不过，香港校网和内地学区不一样，就算在启德买了房，也不是一定能上名校。
具体可以看看《想读香港名校，房子要怎么买？》
医疗配套也是启德的一大特色，区内有香港唯一的公立儿童医院，和香港最大的急症医院，从跑道区过桥就到。
不过，医院算加分项还是减分项，这就见仁见智了。
可能老年人会觉得方便，但年轻人却觉得晦气。
4、娱乐和休闲配套
上图的紫色巨蛋，是启德体育园的主场馆（容纳5万人），配合可开合的天幕，可以全天候举办各种文化庆典、体育赛事、演唱会等等。
主场馆旁边，还有启德体艺馆（1万人）、启德青年运动场（5千人）、启德零售馆，是全香港最大的娱乐和体育地标。
注：“冷门歌手”孙燕姿
最近一年，谢霆锋、林俊杰、五月天、周杰伦、邓紫棋、孙燕姿等歌手，纷纷在这里开show。
还经常举办足球、篮球、榄球、马术等体育赛事……可谓热闹非凡！
除此之外，启德还有非常多的公园。
例如全港最大的城市公园（都会公园）、全港最大的空中花园（游轮码头公园）、全港最长的无围栏海滨长廊。
想购物的话，启德地铁站上盖就有天玺天Mall、AIRSIDE、双子汇、启德零售馆等等，保证一天都逛不完。
OK，说了这么久，好像都是启德的优点，难道就没有缺点吗？
必须有！
启德最大的缺点，就是跑道区的配套。
交通不方便、购物不方便、吃饭不方便……所以香港本地人挺嫌弃这里的。
预计未来两三年都不会有很大改善。
延伸阅读：
02 启德买房策略分析
从地图上看，启德的住宅主要分布在两个区域。
一个是靠近启德地铁站的城区（13个楼盘），另一个是跑道区（11个楼盘），也就是原来飞机起飞和降落的地方。
跑道区又可以进一步细分为，外海区（5个楼盘）和内海区（6个楼盘）。
启德一共有24个楼盘，如果逐个讲，一天都讲不完，所以今天主要分享挑选思路。
让你提前对启德三大区域有个初步印象，到时候现场看房，就不会眼花缭乱。 1、启德城区（约30000/呎） 城区大部分楼盘都卖完了，目前天玺天、The Henley、Henley Park还有少量存货。
注：The Henley景色@阴天
当然，香港是不限售的，所以二手房也有不少挂盘。
选城区的理由就两个字——方便。
出门走几分钟就到地铁站，逛街、吃饭、购物一应俱全，演唱会、体育比赛想看就看！
不过，城区周边有大量公屋和居屋，例如启晴邨、德朗邨等。
网上有人吐槽说：“花上千万买天玺天，结果窗外却是一大片公屋……”
咱们也不是搞歧视，但多少有点花钱花得不爽。 2、跑道内海区（低至20000/呎） 这里是启德最有性价比的区域，有大量的上车盘，例如启德海湾、维港双钻等。
注：维港双钻景色@阴天
跑道内海和城区正好是一静一动，城区热闹非凡，内海区却有点“与世隔绝”。
目前出入只能靠巴士，走路去地铁站要30分钟，而“云巴”预计2031年开通。
楼下商铺大部分还没有开业，平时吃饭购物会有点麻烦。
景色的话，部分户型可以看到内海，但也有两家医院，看你介不介意吧。
注：急症医院和儿童医院 总的来说，住内海区会暂时不太方便，但是这种“不方便”也让价格有一定折让。未来云巴开通，2万呎价可能就买不到内海区了。3、跑道外海区（高达60000/呎） 外海区的定位是豪宅，核心卖点是海景！
注：外海区景色@阴天
启德跑道区是继西九龙之后，香港市中心最后一块，也是唯一一块可以大规模、成片开发，并坐拥一线永久维港烟花海景的土地。
每年的大年初二、国庆、除夕跨年，在自家阳台就可以欣赏烟花汇演。
平时吃完饭在楼下散步，尽享全港最长无围栏海滨长廊。
说不定还能碰到宁德时代老板。
跑道区外海和内海，明明连在一起，价格却相差好几倍。
对于刚需来说，跑道区是生活不便的，但对于大佬来说，豪宅讲究的，却是“不方便”带来的安静。
同一片天空，同一块土地，却住着两种截然不同的阶级。
跑道区就是如此魔幻，你不服都不行！
OK，想挑到适合自己的房子，单看文章是不行的，老祖宗早就说了，绝知此事要躬行。
你得现场走一走，看看户型，看看朝向，看看配套，才知道是不是自己想要的样子。
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