香港楼市活过来了，2026还会涨吗？现在买房有什么风险？
你好，我是老乐，最近香港楼市太火了！
不同于内地楼市的苦哈哈，香港楼市早在2025年已经翻身。
不信看数据：
- 整体楼宇交易量：突破8万宗，同比增长19%
- 私人住宅售价：连续三个季度回升，全年上涨3.3%
- 租金指数：全年上涨4.13%，超越2019年高点
- 一手住宅货尾量：四季度跌破2万，创两年半新低
2026年一开年，本来是传统的淡季，但香港楼市却持续火热。
- 1月：住宅买卖5669宗，同比+56.3%！
- 2月：住宅买卖6669宗，同比+108.4%！
怎么样，是不是有点牛市的味道？
但是啊，专家不是说了吗，房子已经没有投资价值了。
香港楼市到底是真的走牛，还是仅仅回光返照？现在买房是不是49年加入国军？
今天老乐带你一探究竟！
主要内容：
- 香港28年房价复盘
- 2025港房为啥涨价？
- 2026港房还会涨吗？
01 香港28年房价复盘
以史为镜，可以知兴废，我们先来复盘，香港回归28年的房价走势。
1997-2003年：泡沫破裂，至暗六年
1997年，香港正式回归中国，楼市也陷入前所未有的狂热。
数据显示，1995至1997年间，香港私人住宅价格最高涨幅达100% 。
当时青衣灏景湾开盘，排队人龙从铜锣湾排到红磡海底隧道，超额认购189倍，场面轰动全城！
然而，疯狂在1997年10月戛然而止。
亚洲金融风暴席卷而来，房贷利率大幅飙升，最终刺破了房地产泡沫。
时任特首董建华推出的“八万五”建屋计划，本意是增加供给、让市民上车，却在这场风暴中，被视为“压垮楼市的最后一根稻草”。
总之，房价在一年之内暴跌50%-60% 。
更惨的是，这场跌势持续了整整6年，到2003年非典爆发时，香港房价已累计下跌65%-70% ！
那是香港人的至暗时刻，无数房子资不抵债，最终沦为“负资产”。
香港每10万人的自杀率，从1997年的12.5人，提高到2003年的18.6人，暴涨50%…… 2003-2008年：谷底反弹，缓慢复苏 就在大家以为楼市永无翻身之日时，市场却悄然见底。
有两个关键事件扭转了局势，一是《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》签署，二是开放“自由行”。
内地资金和消费力的涌入，为香港经济注入强心针。
率先反弹的是股市，恒生指数从2003年3月的8634点，涨至2007年10月的31352点，涨幅2.63倍。
房价紧随其后，从2003年5月见底，到2008年3月累计上涨1.32倍。
这一阶段，楼市从ICU病房转入普通病房，虽然还虚弱，但总算活过来了。 2009-2018年：全球放水，超级牛市 2008年，美国为了应对次贷危机，开启量化宽松，以接近零的利率，释放出天量资金。
资本都是逐利的，仍在历史低位的香港楼市，自然成了必争之地。
从2009年到2018年7月，香港私人住宅售价指数累计上涨2.8倍。
2018年7月，港岛160平米以上豪宅突破30万港元/平方米，较1984年低位上涨超40倍。
面对失控的房价，香港从2010年开始推出“辣招”——额外印花税、买家印花税、新住宅印花税……非永久居民买房，最高要交30%的税。
可惜事与愿违，房价反而“越压越涨”。
香港大部分土地是郊野公园和林地，住宅用地仅7%，每年新增住宅供应约1.8万套。
但光新婚家庭就需要1.2万套，缺口常年保持在1万套以上。
要把供不应求的价格打下来，就像拿着水杯去救火，杯水车薪…… 2018-2020年：多重冲击，高位震荡 2018年8月，连涨28个月的楼市终于涨不动了。
2018中美贸易战、2019香港暴L、2020新冠疫情——三重打击接踵而至。
2018年，中美贸易战导致人民币大幅贬值，经济的不确定性增加，内地对香港楼市的投资暴跌。
2019年9月，惠誉（Fitch）自1995年以来，首次将香港的违约评级由“AA+”下调至“AA”，评级展望由“稳定”转为“负面”。
2020年3月，香港正式“封关”，禁止所有从海外乘搭飞机抵港的非香港居民入境。
当时的楼市成交量萎缩到极点，57%受访者预期房价将下跌。
但诡异的是，房价并未像非典时期那样崩盘，而只是横盘波动。
这或许印证了那句老话——在香港，砖头比黄金更抗跌。 2021-2024年：最后狂欢，深度回调 2021年，在全球放水的狂欢中，香港房价创下历史新高。
但这批高位进场的买家，后来成了受伤最深的人。
从2022年起，美国疯狂加息，香港房贷利息暴涨，房价应声下跌。
截至2024年初，房价已调整超过20%。
开发商为了去库存，继续以低于市价20%的价格推盘，进一步加剧房价下挫。
经济学家叶秀亮分析，2021年房价高峰时，租金回报率仅1.8厘，远低于3.5厘的合理水平。
这意味着，房价至少要跌45%-50%才算到位…… 022025港房为啥涨价? 新东方有一句名言——在绝望中寻找希望，人生终将辉煌。
2025年的香港楼市，正是“浴火重生”的最好阐释。
2025年3月起，房价正式触底，截至年底，房价大约回升7%。
到底是什么神秘力量，把香港楼市从鬼门关里拉回来？ 力量一：撤辣减税，买房成本大降 2024年2月28日，是载入港房史册的一天。
港府宣布，楼市全面撤销“辣招”——买家印花税、新住宅印花税、额外印花税，全部取消。
这意味着，非永久居民买房，与香港人同等待遇。
以购买一套1000万的房子为例：
过去内地人需要缴纳15%买家印花税+15%新住宅印花税+3.75%从价印花税（非固定），税费高达337.5万！
撤辣后，只需交37.5万从价印花税，节省高达300万。
这钱都够买套小户型收租了。
What’s more?
2025年2月，香港财政预算案再放福利——如果房价在400万以下，只需交100元从价印花税！
对于刚需上车的年轻人来说，无疑是雪中送炭。 力量二：人口流入，真金白银的需求 “房地产长期看人口”——这句经典论断，正在香港应验。
2022年底，香港推出“高才通”，并陆续升级了原有的“优才”、“专才”、“IANG（留学）”、“CIES（投资）”、等多项人才引进计划。
截至2025年底，各计划合计批出40万宗，约26万名人才携同家人抵港。
这26万人不是游客，他们要么租房，要么买房。
以高才A类为例，主要引进年收入250万以上的高薪人士，而优才主要针对年薪100万以上的行业精英，他们为香港楼市带来强劲的购买力。
香港租金自2023年2月起进入上涨通道，底部至今累计上涨15.8%。
到了2025年底，小户型的租金回报率已经达到3.6%左右，部分热门单位甚至超过4%。
与此同时，美联储在2024年9月开始降息，香港房贷利率逐步降到3.31%左右。
租金回报率＞房贷利率，成功解锁“以租养贷”的玩法！
美联物业测算过，假设买家借70%按揭、30年期计算，已有90%的放盘是“月供比租金便宜”，51%的放盘月供比租金低20%以上。
有地产经纪笑言：“以前是租客犹豫要不要买，现在是租客排队算账——发现买房比租房还便宜，直接出手。”
中原地产数据显示，2025年以普通话拼音登记的买家达13958宗，成交金额超1410亿，两项数字均创历史新高。
预计在接下来的几年，各项人才的购买力会逐渐释放。 力量三：股市汇市齐发力 2025年，港股和A股迎来一场超预期的结构性牛市。
恒生指数全年上涨27.8%，上证指数全年上涨18.41%，均创近年最佳表现。
股市上涨带来的财富效应，会外溢到楼市——部分投资者选择获利了结，买房落袋为安。
还有一个很容易被忽略的因素，那就是港元/人民币汇率。
人民币在2025年持续升值，相当于给港房打了一个大大的折扣。
同样是1000万港元的房子，年初时需要937万人民币，年末时仅需896万人民币，节省41万人民币。
直接省出一套内地三四线城市的小房子！ 032026港房还会涨吗? OK，2025年已经成为历史。
站在现在的时间节点，我们当然更关心，2026年港房还会不会涨？
这里借用任泽平博士的框架来分析——长期看人口，中期看土地，短期看金融。 1、长期看人口 如果你去香港逛街，你会发现老龄化挺严重的，路上很多白发苍苍的老人。
所以香港的政策要组合来看，他们一边引导本地老人去大湾区养老，一边从全球引入年富力强的人才，目的是调整人口结构。
香港政府统计处预估，到2046年，净移入人口152万，总人口会从现在的751万，增加到819万。
在中美脱钩的时代背景下，香港作为超级联系人的战略定位，显得更加重要。
所以在理想的情况下，香港人口是长期增长趋势的，会为房地产带来持久的需求。 延伸阅读： 2026年香港身份还值得冲吗？
盘点香港身份的5大申请途径 2、中期看土地 前面说香港目前的住宅用地仅占7%，但其实并不是没地可用。
例如郊野公园占地40%，远超邻居深圳的13%。
老实说，真的有必要建这么多公园吗？
哪怕从40%中拿出1%，也能解决不少住房问题。
难以理解的是，香港人明明住得那么憋屈，却非要高举“保护环境”的大旗，真是“可怜之人必有可恨之处”。
前几年，刘德华代言的“明日大屿”填海计划，同样被骂得狗血淋头。
取而代之的，是“北部都会区”。
这是香港重点培育的新经济引擎，也是未来新住宅的主要供应来源。
预计未来10年，北都可以供应21万间住宅，全面建成后，供应50万间住宅。
而港岛、九龙等老牌市区已经非常成熟，可以开发的土地极少，且多为小规模的重建项目或更改规划用地，难以提供大量新房。
当然，北都的宏伟计划能不能实现，还要看产业、配套等能不能跟上。
要不然，建再多房子也是白搭，毕竟消费者不是傻子。 3、短期看金融 从2024年9月开始，美联储已经连续降息5次，利率区间从5.25%-5.5%降到3.75%-4%。
香港利率跟着美国走，目前房贷利率在3.31%左右，各家银行略有不同。
2025年底的时候，市场普遍预期2026年美国还会降息2-3次。
但由于特朗普的一系列骚操作，目前伊朗已经封锁霍尔木兹海峡，预计影响全球15%的石油供应。
供不应求，价格上涨，小学生都知道。
尽管特朗普多次喊话，战争马上结束，石油马上就有，然而并没有什么卵用。
石油价格上涨，有可能会引发通货膨胀，美联储或者不得不开始考虑加息的可能性。
房贷利率的升高，有可能对购房需求形成压制。
如果中东局势持续紧张，天量资金需要寻找安全港。
这时候，背靠东大、且资金自由进出的香港，绝对是一个不容错过的选项。 4、2026年还会涨吗？ 现在几乎全世界都在唱多2026年的香港楼市：
- 中原主席施永青：预测房价涨20%
- 利嘉阁总裁廖伟强：预测房价涨15%
- 美联行政总裁马泰阳：预测房价涨10%-15%
- 摩根大通：预测房价涨10%-15%
- 摩根士丹利：预测房价涨10%
- 高盛：预测房价涨12%
- 花旗：预测房价涨8%
- 汇丰：预测房价涨7%
以中原施永青为例，他说香港楼市已经展开升浪，预计会持续数年。
单看2026年的话，上半年开发商有可能开始加价，这或许会导致下半年升势放慢。
香港是一个炒风盛行的城市，现在气氛都烘托到这个程度了，不涨一点还真有点说不过去。
前几天开售的两个新盘——尖沙咀瑜意和上水云向，就再现“日光式”抢房。
可以说，市场对2026年房价上涨初步达成共识了，但涨势是否能持续，还要边走边看。
如果人才持续流入、利率保持低位、中东资金分流，香港楼市有望延续量价齐稳的复苏态势。
如果情况发生逆转，楼市仍然有压力。
特别是香港目前的经济并没有很好，大批餐饮零售倒闭，写字楼空置率仍然处于高位。
这个世界没有预测未来的水晶球，买房投资多多少少有点风险。
成年人，还是独立决策，自己对自己负责吧。
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